1) 관리처분계획 수립절차
① 분양공고 및 통지
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 다음 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다(법 제46조제1항, 영 제47조제1항).
- 사업시행인가의 내용
- 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
- 분양신청서(공고 시 제외)
- 분양신청기간 및 장소
※ 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 하며, 시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있음.
- 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
- 개략적인 부담금 내역(공고 시 제외)
- 분양신청자격
- 분양신청방법
- 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법(통지 시 제외)
- 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
- 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항
- 분양신청 안내문(서울시 조례 제21조제1항)
- 철거 및 이주예정일
도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 의하여 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물을 분양받고자 하는 때에는 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 그가 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 관리처분계획에 의하여 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물에 한하여 분양을 받을 수 있다(영 제47조제3항)
② 분양신청
대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본을 첨부하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다(법 제46조제2항, 영 제47조제2항).
③ 관리처분계획의 수립
사업시행자는 분양신청기간이 종료되는 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다(법 제48조제1항, 영 제50조).
- 분양설계
- 분양대상자의 주소 및 성명
- 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
- 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
- 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
- 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
- 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
- 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
- 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
- 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기. 이 경우 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.
④ 총회의 개최 및 관리처분계획의 공람
관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외)에 대하여는 총회의 의결을 거쳐야 한다(법 제24조제3항제10호). 이 경우 대의원회는 총회의 권한을 대행할 수 없다(법 제25조제2항, 영 제35조제1호).
한편 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다(법 제49조제1항).
⑤ 인가의 고시 및 통보
시장·군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하고, 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(법 제49조제2항 및 제3항).
⑥ 인가내용의 통지
사업시행자는 인가고시가 있은 때에는 지체 없이 다음 사항을 분양신청을 한 자에게 통지하여야 한다(법 제49조제4항, 영 제53조).
- 정비사업의 종류 및 명칭
- 정비사업 시행구역의 면적
- 사업시행자의 성명 및 주소
- 관리처분계획의 인가일
- 분양대상자별 기존의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격과 분양예정인 대지 또는 건축물의 명세 및 추산가액
2) 관리처분계획의 기준
관리처분계획의 내용은 다음 기준에 의한다(법 제48조제2항).
① 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
② 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
③ 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
④ 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
⑤ 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
⑥ 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자, 국가, 지방자치단체 및 주택공사등에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.
도시정비법의 위임에 따라 동법 시행령에서도 관리처분의 기준을 추가하고 있다. 즉 도시환경정비사업의 관리처분은 다음 방법 및 기준에 의한다(영 제52조제1항).
① 시·도조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
② 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 정비구역 안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정하는 금액·규모·취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
④ 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분을 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격과 토지등소유자가 부담하는 비용의 비율에 따라 분양할 것
⑤ 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
⑥ 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
⑦ 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시·도조례로 정할 수 있다.
서울시 조례에서는 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분계획은 다음 기준에 적합하게 수립하도록 규정하고 있다(조례 제23조).
① 종전 토지의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 「지적법」 제2조제1호의 규정에 의한 소유토지별 지적공부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 의한다. 다만, 1필지의 토지를 수인이 공유로 소유하고 있는 경우에는 부동산등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)의 지분비율을 기준으로 한다.
② 국·공유지의 점유연고권은 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과에 의하여 관계법령과 정관등이 정하는 바에 따라 인정한다.
③ 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다.
④ 종전 토지등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산 등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 의한다. 다만, 기존무허가건축물인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다.
⑤ 국·공유지의 점유연고권자는 ②에 의하여 인정된 점유연고권을 기준으로 한다.
3) 종전 및 종후자산의 평가방법
도시정비법 시행령 제52조제1항제7호에서 도시환경정비사업의 종전 및 종후자산의 평가방법은 주택재개발사업의 평가방법을 준용하도록 규정하고 있다.
① 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.
② 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
③ 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
4) 관리처분계획의 효과
관리처분계획의 인가고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다(법 제49조제6항).
5) 현금청산
사업시행자는 토지등소유자가 다음에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다(법 제47조).
- 분양신청을 하지 아니한 자
- 분양신청을 철회한 자
- 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
사업시행자가 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다(영 제48조).
