1) 지정요건
도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음에 해당하는 지역에 대하여 수립한다(도시정비법 시행령 별표 1 제4호 및 제5호).
- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역(주택재개발사업과 동일)
- 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역(주택재개발사업과 동일)
- 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
- 당해 지역 안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역 안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
- 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
※ 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 상기 범위 안에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있다.
※ 서울시 도시 및 주거환경 정비조례에는 도시환경정비사업에 대한 정비계획수립대상 정비구역 지정요건이 없다. 참고적으로 주택재개발구역은 면적이 1만제곱미터(도시정비법 제4조제2항의 규정에 의하여 서울특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상으로서 다음 기준 중 2 이상에 해당하는 지역이 지정요건이다.
- 노후·불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역, 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(서울특별시 건축조례에 의한 규모 이하의 토지를 말함)·부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역, 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업 시행이 필요한 지역
- 주택접도율(정비구역 안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율)이 30퍼센트 이하인 지역
- 호수밀도가 60 이상인 지역
“호수밀도”라 함은 정비구역 면적 1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서 다음 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.
- 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는 계상하지 아니한다.
- 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
- 기존공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역 안의 총 건축물 동수를 존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.
- 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에 불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.
- 준공업지역 안에서 정비사업으로 기존공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적중 공장용지 및 공장 건축물은 제외하고 산정한다.
2) 지정절차
① 정비구역 지정의 입안을 위한 주민제안(서울시 조례)
도시정비법은 정비구역 지정 제안에 관한 규정을 두고 있지 않지만 서울시 조례에는 이에 관한 규정을 마련하고 있다. 동 조례에 따르면 승인받은 조합설립추진위원회는 관할 구청장에게 정비구역지정에 대한 입안을 제안할 수 있으며, 토지등소유자의 경우에도 관할 구청장에게 정비구역지정에 대한 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 당해 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하며 조합설립추진위원회의 구성에 동의한 자는 정비구역지정의 입안제안에 동의한 것으로 본다(서울시 조례 제6조).
② 정비계획의 수립
가. 정비계획의 내용
시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 다음 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 시·도지사에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다(법 제4조제1항).
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 도시계획시설의 설치에 관한 계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획
- 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 정비사업시행 예정시기
- 지구단위계획에 포함되는 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한함)
- 정비사업의 시행방법(영 제13조제1항)
- 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획
- 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수
- 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
- 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항
- 가구 또는 획지에 관한 계획(서울시 조례 제8조)
- 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 상업지역 및 준주거지역에 공동주택을 건설하는 경우에 한한다)
- 환경성 검토결과
- 기존 수목의 현황 및 활용계획
나. 정비계획 수립 시 조사사항
시장·군수는 정비계획을 수립하는 경우에는 다음 사항을 조사하여 지정요건에 적합한지 여부를 확인하여야 한다(영 제10조제2항).
- 주민 또는 산업의 현황
- 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
- 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치현황
- 정비구역 및 주변구역의 교통상황
- 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 관한 주민의 의견
- 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항
- 거주가구 및 세입자 현황(서울시 조례 제5조)
- 도시관리계획상 토지이용계획 현황
- 토지의 용도, 소유자·규모별 현황
- 건축물의 허가유무 및 노후·불량 현황
- 건축물의 용도, 구조, 규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황
- 정비구역 안의 유·무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래
- 토지등소유자의 정비구역 지정에 관한 동의 현황(도시환경정비구역 제외)
- 기존 수목의 현황
다. 정비계획의 세부기준
정비계획의 세부적인 작성기준 및 작성방법은 시·도조례로 이를 정할 수 있다(영 제13조제2항).
서울시 조례에 의한 정비계획의 세부적인 작성기준 및 작성방법은 다음과 같다(서울시 조례 제9조).
1. 공통사항
가. 정비구역에는 원칙적으로 기존 공원이나 녹지를 포함하지 않도록 한다. 다만, 공원 또는 녹지의 기능을 회복하거나 그 안의 건축물을 정비하기 위하여 필요한 경우와 토지이용의 증진을 위하여 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
나. 공동주택을 건립하는 정비구역에는 주택건설기준 등에 관한 규칙에 의한 부대시설·복리시설 등의 설치기준에 적합한 계획을 수립하여야 한다.
다. 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획은 건축물의 경과연수, 용도, 구조, 규모, 입지, 허가유뮤 및 노후·불량정도를 고려하여 존치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분하여 계획하여야 한다.
라. 종교부지, 분양대상 복리시설 부지 및 정비구역 안에 건립하는 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 적정한 진입로를 확보하도록 하여야 한다.
마. 정비사업시행 예정시기는 사업시행자별 사업시행인가신청 준비기간을 고려하여 정비구역 지정고시가 있은 날부터 4년 이내의 범위 안에서 정하여야 한다.
5. 도시환경정비사업을 위한 정비계획
가. 건축계획은 정비구역의 특성과 도심부 기능회복을 위하여 복합용도건축계획을 원칙으로 하며, 다음의 사항이 포함되도록 하여야 한다.
(1) 각 지구별 건축계획선에 의한 건축물 배치계획, 공개공지계획, 조경계획, 지구별 건축물의 주·부 출입구 위치와 이에 따른 보행동선계획, 지구별 건축물의 차량 진·출입구 위치와 이에 따른 차량동선계획
(2) 주변의 건축물을 감안한 당해 정비구역에 대한 스카이라인 계획
(3) 주변에 문화재나 자연 지형물이 있는 경우에는 주변경관에 미치는 영향을 최소화할 수 있는 경관계획
나. 도시환경정비구역 안에서의 건축물 최고높이는 기본계획에서 정하는 기준에 의한다.
다. 일반주거지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설 규모 및 건설비율은 건설교통부장관이 고시한 주택재개발사업의 임대주택의 건설규모 및 건설비율을 준용한다.
라. 준주거지역 또는 상업지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모는 전용면적 40제곱미터 이상으로 하되, 건설비율은 다음 기준에 의한다.
(1) 서울특별시 균형발전지원에 관한 조례의 규정에 의한 균형발전사업 : (당해 구역에 건설하는 주택 전체 세대수의 17퍼센트 또는 주거용 건축물연면적의 10퍼센트)x(당해 구역에 건설하는 전체 건축물연면적에 대한 주거용 건축물연면적 비율)로 산정된 비율 이상으로 할 것
(2) 그 밖에 경우의 건설비율은 희망세대수를 원칙으로 하되 희망세대수가 건설교통부장관이 고시한 주택재개발사업 임대주택의 건설비율을 초과하는 경우에는 주택 전체 세대수의 17퍼센트 이하 또는 연면적의 10퍼센트 이하로 할 것
※ 주택재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(건교부 고시 제2005-528호)
- 건설하는 주택 전체 세대수의 80퍼센트 이상을 85제곱미터 이하로 건설하여야 하며, 시·도지사는 필요한 경우 그 이하 규모의 건설비율을 별도로 정하여 공보에 고시할 수 있다.
- 건설하는 주택 전체 세대수의 17퍼센트 이상을 임대주택으로 건설하며, 임대주택의 30퍼센트 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5퍼센트 이상을 40제곱미터 이하 규모의 임대주택으로 건설하여야 한다. 다만, 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만인 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있다.
- 수도권의 경우 시·도지사가 기준을 강화하여 공보에 고시한 경우에는 고시된 기준에 의하며, 수도권을 제외한 기타 시·도의 경우 시·도지사가 기준을 50퍼센트 범위 안에서 완화하여 공보에 고시한 경우에는 고시된 기준에 의한다.
③ 정비계획의 공람 및 지방의회 의견 청취
시장·군수는 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들어야 한다(법 제4조제1항). 시장·군수는 정비계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지와 공람장소를 당해 지방자치단체의 공보등에 공고하고 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다(영 제11조제1항).
주민은 공람기간 이내에 시장·군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있다. 시장·군수는 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 때에는 이를 채택하고, 그러하지 아니한 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 한다(영 제11조제2항, 법 제31조제2항 및 제3항).
④ 정비구역 지정신청
시장·군수는 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있는 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다(법 제4조제1항).
⑤ 공동위원회 심의
시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경지정하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회와 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다(법 제4조제2항).
⑥ 지정 고시
시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(법 제4조제3항).
⑦ 주민설명회 및 보고
시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경지정 고시하고 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다(법 제4조제3항).
서울시 조례에서는 정비구역의 지정 또는 변경지정에 따른 주민설명회 개최 권한을 구청장에게 위임하고 있다(서울시 조례 제42조).
3) 정비구역 지정고시가 의제되는 경우
국토계획법상 지구단위계획구역에 대하여 정비계획에 포함되는 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시한 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다(법 제4조제5항).
4) 정비구역 지정고시의 효과
① 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역 결정·고시 의제
정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획 중 지구단위계획에 포함되는 내용에 해당하는 사항은 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다(법 제4조제4항).
② 건폐율 등의 완화 적용
정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 국토계획법 제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 정비계획에 관하여 이를 준용한다(법 제4조제6항).
※국토계획법 제52조 (지구단위계획의 내용)
③지구단위계획구역안에서는 제76조 내지 제78조와 「건축법」 제32조·제33조·제51조·제53조 및 제67조, 「주차장법」 제19조 및 제19조의2의 규정을 대통령령이 정하는 범위안에서 지구단위계획이 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.
국토계획법 시행령 제46조 (제1종지구단위계획구역 안에서의 건폐율 등의 완화적용 <개정 2006.3.23>) ①제1종지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시·도의 도시계획조례가 정하는 기반시설(이하 이 항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지로 제공하는 경우에는 법 제52조제3항에 따라 그 건축물에 대하여 제1종지구단위계획으로 다음 각 호의 비율까지 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 제1종지구단위계획구역 안의 일부 토지를 공공시설등의 부지로 제공하는 자가 당해 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우에 제2호의 비율까지 그 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005.9.8, 2006.3.23>
1. 완화할 수 있는 건폐율 = 당해 용도지역에 적용되는 건폐율×(1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내
2. 완화할 수 있는 용적률 ＝ 당해 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (공공시설등의 부지로 제공하는 면적 × 공공시설등 제공 부지의 용적율) ÷ 공공시설등의 부지 제공후의 대지면적] 이내
3. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제51조에 따라 제한된 높이×(1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내
②특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 제1종지구단위계획구역안에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 건설교통부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 이 항에서 "반환금"이라 한다)을 반환하는 경우에는 당해 지방자치단체의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 제1항 각 호의 규정을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다. <신설 2004.1.20, 2005.9.8>
③제1종지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 「건축법」 제67조제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간을 동항의 규정에 의한 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 당해 건축물에 대하여 제1종지구단위계획으로 다음 각호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005.9.8>
1. 완화할 수 있는 용적률 = 「건축법」 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 용적률+(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
2. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 높이+(「건축법」 제51조의 규정에 의한 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
④제1종지구단위계획구역안에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 도시계획조례의 규정에 불구하고 제1종지구단위계획으로 제84조에 규정된 범위안에서 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.
⑤제1종지구단위계획구역안에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 법 제76조의 규정에 의하여 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)의 용도·종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있다.
⑥제1종지구단위계획구역의 지정목적이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 「주차장법」 제19조제3항의 규정에 의한 주차장 설치기준을 100퍼센트까지 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005.9.8>
1. 한옥마을을 보존하고자 하는 경우
2. 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우(제1종지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우를 포함한다)
3. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 경우
⑦다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120퍼센트 이내에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.
1. 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 경우
2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우
가. 제1종지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우
나. 제1종지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우
다. 제1종지구단위계획에 주차장·보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우
⑧도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 「건축법」 제51조의 규정에 의하여 제한된 건축물높이의 120퍼센트 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005.9.8>
⑨제1항제2호(제2항의 규정에 의하여 적용되는 경우를 포함한다)·제3항제1호 및 제7항의 규정은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2004.1.20>
1. 개발제한구역·시가화조정구역·녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우
2. 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우
⑩제1항 내지 제4항 및 제7항의 규정에 의하여 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150퍼센트 및 용적률의 200퍼센트를 각각 초과할 수 없다. <개정 2004.1.20>
