1) 추진위원회
① 추진위원회의 구성
시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하고(토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우는 제외), 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성되는 조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.
② 추진위원회의 기능
추진위원회는 다음의 업무를 수행한다(법 제14조).
- 정비사업전문관리업자의 선정
- 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
- 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
- 추진위원회 운영규정의 작성(영 제22조)
- 토지등소유자의 동의서 징구
- 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비
- 조합정관의 초안 작성
- 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
③ 추진위원회의 운영
건설교통부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음 사항을 포함한 추진위원회의 운영규정을 정하여 관보에 고시하여야 한다. 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다(법 제15조제2항 및 제3항).
- 추진위원회 위원의 선임방법 및 변경에 관한 사항
- 추진위원회 위원의 권리·의무에 관한 사항
- 추진위원회의 업무범위에 관한 사항
- 추진위원회의 운영방법에 관한 사항
- 토지등소유자의 운영경비 납부에 관한 사항
- 운영경비의 회계에 관한 사항(영 제25조)
- 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항
- 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 추진위원회가 운영규정에 포함하여 정하여야 하는 사항
추진위원회는 다음 사항을 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 필요한 경우에는 토지등소유자에게 서면통지를 하는 등 토지등소유자가 그 내용을 충분히 알 수 있도록 하여야 한다(영 제24조제1항).
- 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항
- 토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행 계획서
- 추진위원회 임원선정에 관한 사항
- 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 일으킬 수 있는 사항
- 운영규정의 작성 등 추진위원회의 업무에 관한 사항
추진위원회는 지출내역서를 매 분기별로 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 토지등소유자가 열람할 수 있도록 하여야 한다(영 제24조제2항).
④ 조합으로의 포괄승계 등
추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 조합 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다. 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부와 관련서류를 조합 설립의 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다(법 제15조제4항 및 제5항).
2) 조합의 설립
① 조합의 설립 인가
도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 다만, 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다(법 제16조제1항).
② 동의방법
토지등소유자의 동의는 다음 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다(영 제26조).
- 건설되는 건축물의 설계의 개요
- 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
- 비용의 분담에 관한 사항(설계개요가 변경되는 경우 비용의 분담기준을 포함한다)
- 사업완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항
- 조합정관
③ 동의자 수 산정방법
토지등소유자의 동의는 다음 기준에 의하여 산정한다(영 제28조).
가. 도시환경정비사업의 경우에는 다음 기준에 의할 것
- 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 자 1인을 토지등소유자로 산정할 것
- 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
- 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.
나. 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것
다. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것
라. 추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립의 인가신청 전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자수에서 제외할 것. 다만, 조합설립 동의서 동의사항에 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한 동의자의 수에서 이를 제외하지 아니한다.
토지등소유자의 동의(철회를 포함)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명을 첨부하여야 한다. 외국인인 경우에는 동의서에 서명을 하고 출입국관리법 규정에 의한 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다(영 제28조제4항).
3) 조합원의 자격
정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다(법 제19조제1항).
조합의 설립인가 후 양도·증여·판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다(영 제30조제2항).
4) 정관의 작성 및 변경
조합은 다음 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다(법 제20조제1항).
- 조합의 명칭 및 주소
- 조합원의 자격에 관한 사항
- 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항
- 정비사업 예정구역의 위치 및 면적
- 조합의 임원의 수 및 업무의 범위
- 임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항
- 대의원의 수, 의결방법, 선임방법 및 선임절차
- 조합의 비용부담 및 조합의 회계
- 정비사업의 시행연도 및 시행방법
- 총회의 소집절차·시기 및 의결방법
- 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항
- 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용의 부담시기 및 절차
- 정비사업이 종결된 때의 청산절차
- 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차
- 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용
- 정관의 변경절차
- 정비사업의 종류 및 명칭(영 제31조)
- 임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항
- 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법 그 밖에 회의의 운영에 관한 사항
- 정비사업의 공동시행에 관한 사항
- 정비사업전문관리업자에 관한 사항
- 정비사업의 시행에 따른 회계 및 계약에 관한 사항
- 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담에 관한 개략적인 사항
- 공고·공람 및 통지의 방법
- 토지 및 건축물 등에 관한 권리의 평가방법에 관한 사항
- 관리처분계획 및 청산에 관한 사항
- 사업시행계획서의 변경에 관한 사항
- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
- 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항(주택재개발사업에 한한다)
- 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 범위
- 조합원의 권리·의무에 관한 사항
- 조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항
- 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항
- 이사회의 설치 및 소집, 사무, 의결방법 등 이사회 운영에 관한 사항(서울시조례 제12조)
- 도시환경정비사업의 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항
- 기존무허가건축물소유자의 조합원 자격에 관한 사항
- 공유지분 소유권자의 대표자 선정에 관한 사항
- 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항
- 뉴타운지구의 도시계획사업으로 철거되는 주택을 소유한 자 중 구청장이 선정한 자에 대한 주택의 특별공급에 관한 사항
- 사업시행인가 신청 시 토지등소유자의 동의에 관한 사항
조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 조합원 과반수(중요 사항에 대하여는 3분의 2 이상을 말한다)의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 다만 경미한 사항을 변경하는 때에는 조합원의 동의에 갈음하여 총회의 의결을 얻어야 한다(법 제20조제3항).
5) 조합의 임원
조합은 임원으로 조합장 1인, 이사, 감사를 둔다. 조합 임원은 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임한다(법 제21조). 조합에 두는 이사의 수는 3인 이상 5인 이하로 하고, 감사의 수는 1인 이상 3인 이하로 한다. 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5인 이상 10인 이하로 한다(영 제33조). 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다(법 제22조제5항).
6) 총회 개최 및 의결사항
조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. 총회는 원칙적으로 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 다음 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다(법 제24조제1항 내지 제3항).
- 정관의 변경(경미한 사항의 변경에 한함)
- 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
- 비용의 금액 및 징수방법
- 정비사업비의 사용
- 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
- 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경
- 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
- 조합임원의 선임 및 해임
- 정비사업비의 조합원별 분담내역
- 관리처분계획의 수립 및 변경
- 청산금의 징수·지급과 조합 해산 시의 회계보고
- 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항
- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항(영 제34조)
- 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항
7) 대의원회
조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다. 대의원회는 조합원 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100인을 넘는 경우에는 100인의 대의원으로 구성하며, 총회의 의결사항 중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다. 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다(법 제25조).
