1) 중심지형 재정비촉진지구
2005.12.30 제정되어 2006.7.1부터 시행되고 있는 도시재정비 촉진을 위한 특별법상의 재정비촉진지구는 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구로서 주거지형과 중심지형으로 구분된다(재정비법 제2조제1호).
중심지형 재정비촉진지구는 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구로서 20만 제곱미터 이상이어야 한다(재정비법 제2조제1호제2호 및 제6조제3항).
이론적으로는 재정비촉진지구 안에서는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업이 모두 가능하지만 중심지형 재정비촉진지구 안에서는 주로 도시환경정비사업이 시행되게 될 것이다.
2) 재정비촉진구역의 지정 특례
재정비법 제9조제4항에 따라 도시 경관의 보호 및 원활한 재정비촉진사업의 추진을 위하여 필요한 경우 재정비촉진지구 안에서 서로 떨어진 2 이상의 지역을 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업을 시행하는 하나의 재정비촉진구역으로 지정할 수 있다(재정비법 시행령 제12조제3항).
3) 재정비촉진지구 지정 시 유리한 점
① 정비구역의 지정 등 의제
시·도지사는 재정비촉진지구를 지정하거나 변경하고자 하는 때에는 도시기본계획과 도시·주거환경정비기본계획을 고려하여야 한다(재정비법 제6조제1항).
재정비촉진계획이 결정·고시된 때에는 도시·주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경 및 정비계획의 수립 또는 변경이 있은 것으로 본다(재정비법 제13조제1항제1호).
② 용적률 및 높이제한의 완화
사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는 재정비촉진계획에 대통령령이 정하는 바에 따라 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용을 포함할 수 있다(재정비법 제11조제3항).
※재정비법 시행령
제14조 (기반시설의 부지 제공에 따른 용적률 등의 완화) ①법 제11조제3항에 따라 용적률 또는 건축물의 높이는 다음 각 호에서 정한 범위 안에서 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
1. 완화할 수 있는 용적률 = 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (기반시설의 부지로 제공하는 면적 × 기반시설의 부지로 제공한 부지의 용적률) ÷ 기반시설의 부지로 제공한 후의 대지면적] 이내
2. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제51조에 따라 제한된 높이 × [1 + (기반시설의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적)] 이내
②제1항을 적용함에 있어 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 부지를 제공하는 경우 다음 각 호의 범위 안에서 해당 지방자치단체 조례로 용적률, 건축물의 높이를 완화할 수 있다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 공공시설(이하 "공공시설"이라 한다) 및 다음 각 목의 기반시설의 부지를 무상으로 제공하는 경우 : 제1항 각 호의 범위 이내
가. 학교
나. 도서관
다. 사회복지시설
라. 문화시설
마. 공공청사
바. 그 밖에 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 기반시설
2. 제1호 각 목의 기반시설의 부지를 조성하여 조성원가 이하로 제공하는 경우 : 제1항 각 호의 3분의 1의 범위 이내
3. 건축물의 일부를 대지지분과 함께 제1호 각 목의 기반시설로 제공하는 경우에는 대지지분에 해당하는 부지면적에 대하여 제1항제1호에 따라 완화되는 용적률의 3배 범위 이내. 이 경우 제1항제1호의 산식 중 기반시설의 부지로 제공한 후의 대지면적은 당초 대지면적으로 한다.
③제1항을 적용함에 있어 제공된 부지면적은 용적률의 완화와 높이제한의 완화에 중복하여 적용할 수 없다. 다만, 제공된 부지면적을 용적률의 완화 및 높이제한의 완화에 구분하여 적용할 수 있다.
서울시 도시재정비 촉진을 위한 조례
제8조 (기반시설 부지 제공에 따른 용적률 등의 완화) ①영 제14조제1항의 규정에 의한 용적률, 건축물의 높이 등의 완화범위는 다음 각 호와 같다.
1. 완화할 수 있는 용적률=재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률 이내＋[1.3×(기반시설 부지로 제공하는 면적×기반시설 부지로 제공한 부지의 용적률)÷기반시설 부지로 제공한 후의 대지면적] 이내
2. 완화할 수 있는 높이=「건축법」 제51조 규정에 따라 제한된 높이×[1+(기반시설 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적)] 이내
②영 제14조제2항의 규정에 의한 기반시설 등의 부지제공의 방법에 따른 용적률, 건축물 높이를 완화할 수 있는 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 영 제14조제2항제1호 각 목의 규정에 해당하는 기반시설 부지를 무상으로 제공하는 경우：제1항 각 호의 범위이내
2. 영 제14조제2항제1호 각 목의 기반시설 부지를 조성하여 조성원가 이하로 제공하는 경우：제1항 각 호의 3분의1의 범위 이내
3. 건축물의 일부를 대지지분과 함께 영 제14조제2항제1호 각 목의 기반시설로 제공하는 경우에는 대지지분에 해당하는 부지면적에 대하여 제1항제1호에 따라 완화되는 용적률의 3배 범위 이내. 이 경우 제1항제1호의 산식 중 기반시설 부지로 제공한 후의 대지면적은 당초 대지면적으로 한다.
③영 제14조제2항제1호바목에서 “지방자치단체의 조례가 정하는 기반시설”이라 함은 다음 각 호의 기반시설을 말한다.
1. 체육시설
2. 폐기물처리시설
③ 용도지역의 변경
재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 용도지역을 변경하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다(재정비법 제19조제1항). 용도지역의 변경은 국토계획법 시행령 제30조 각 호 안에서 세분된 용도지역 사이의 변경에 한한다. 다만, 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위하여 불가피한 경우에는 주민공람 이전에 시·도도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우에 한한여 국토계획법 제30조 각 호 사이의 용도지역을 변경할 수 있으며, 변경된 용도지역에서의 건축제한과 용적률은 재정비촉진계획으로 국토계획법상 용도지역 안에서의 건축물의 건축제한과 용적률보다 강화할 수 있다(재정비법 시행령 제20조제1항).
④ 건축제한 등의 특례
재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 국토계획법의 규정 또는 조례에 불구하고 다음 내용을 포함하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다(재정비법 제19조제2항).
- 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등의 예외
- 도시계획조례에서 정한 건폐율 상한의 예외
- 도시계획조례에서 정한 용적률 상한의 예외. 다만, 국토계획법상 용적률의 상한의 초과할 수 없되, 재정비법 규정에 의하여 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 않는다.
※재정비법 시행령
제20조(건축규제의 완화 등에 대한 특례) ②법 제19조제2항제1호에 따라 용도지역 안에서 건축물의 건축제한을 다음 각 호에 따라 완화할 수 있다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 각 호 안에서 세분된 용도지역 사이에서만 다른 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물의 건축을 허용할 수 있다. 다만, 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위하여 불가피한 경우에는 법 제9조제2항에 따른 주민공람 이전에 시·도도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우에 한하여 본문의 제한을 초과하는 특정 용도의 건축물의 건축을 허용할 수 있다.
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 5 제1호 및 제2호에 따른 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
③법 제19조제2항제2호에 따라 건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조에서 정한 범위 안에서 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
④법 제19조제3항에 따라 중심지형 재정비촉진지구 안에서 학교시설기준은 교지(校地) 면적에 한하여 2분의 1의 범위 안에서 완화할 수 있다.
⑤법 제19조제3항에 따라 중심지형 재정비촉진지구 안에서 주차장설치기준은 다음 각 호에 따라 완화할 수 있다.
1. 중심지형 재정비촉진지구를 「주차장법」 제12조제6항 및 제19조제10항에 따른 제한지역으로 보고 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
2. 「주차장법 시행령」 제7조제2항 각 호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우에는 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
서울시 조례
제10조 (건축규제의 완화 등에 대한 특례) ①영 제20조제3항의 규정에 의한 건폐율의 완화 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 기반시설 부지를 제공하는 경우：재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 건폐율×(1+기반시설 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내
2. 존치지역의 환경정비, 가로의 활성화 등 재정비촉진계획상 필요에 의하여 별도로 높이를 제한하는 경우：「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조에서 규정한 범위 이내
중심지형 재정비촉진지구의 경우 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 초·중등교육법에 의한 학교시설기준과 주택법 및 주차장법에 의한 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다(재정비법 제19조제3항).
※재정비법 시행령
제20조(건축규제의 완화 등에 대한 특례) ④법 제19조제3항에 따라 중심지형 재정비촉진지구 안에서 학교시설기준은 교지(校地) 면적에 한하여 2분의 1의 범위 안에서 완화할 수 있다.
⑤법 제19조제3항에 따라 중심지형 재정비촉진지구 안에서 주차장설치기준은 다음 각 호에 따라 완화할 수 있다.
1. 중심지형 재정비촉진지구를 「주차장법」 제12조제6항 및 제19조제10항에 따른 제한지역으로 보고 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
2. 「주차장법 시행령」 제7조제2항 각 호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우에는 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
※서울시 조례
제10조 (건축규제의 완화 등에 대한 특례) ②영 제20조제5항 각 호의 규정에 의한 주차장설치기준의 완화적용 범위는 다음 각 호와 같다.
1.「서울특별시 주차장 설치 및 관리조례」 (이하 “「주차장 설치 및 관리조례」”라 한다) 제13조의2제1항의 규정에 의한 주차장 설치제한지역으로 간주하여 부설주차장의 설치기준을 「주차장 설치 및 관리조례」 제13조의2제2항의 범위까지 완화할 수 있다.
2.「주차장법 시행령」 제7조제2항 각 호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우에는 「주차장 설치 및 관리조례」가 정하는 바에 따라 재정비촉진계획으로 완화할 수 있다.
⑤ 지방세의 감면
재정비촉진지구 안에서 재정비촉진계획에 따라 건축하는 다음 건축물에 대하여는 「지방세법」 및 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 취득세, 등록세 등 지방세를 감면할 수 있다(재정비법 제22조).
- 「문화예술진흥법」에 의한 문화시설
- 「의료법」에 의한 종합병원, 병원 또는 한방병원
- 「학원의 설립·운영 및 과외교습소에 관한 법률」에 의한 학원시설
- 「유통산업발전법」에 의한 대규모 점포
- 「상법」에 의한 회사의 본점 또는 주사무소 건물
- 그 밖에 조례에서 지역발전을 위하여 필요하다고 인정하는 시설
⑥ 과밀부담금의 면제
수도권정비계획법에 따라 부과되는 과밀부담금은 재정비촉진계획에 따라 건축하는 건축물에는 부과하지 아니한다(재정비법 제23조).
4) 재정비촉진지구 지정 시 불리한 점
① 임대주택의 건설
재정비촉진계획 수립권자는 재정비촉진계획에 주거실태 및 주택수요 조사결과를 고려한 임대주택 건설계획을 포함하여야 하며, 사업시행자는 당해 계획에 따라 임대주택을 건설·공급하여야 한다(재정비법 제30조제4항).
사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75퍼센트 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률이란 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률을 기준으로 용도지역의 변경으로 증가되는 용적률을 말하고, 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 그 산정대상에서 제외한다(재정비법 제31조제1항). 이 경우 임대주택 중 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택의 비율은 50퍼센트 이하의 범위 안에서 대통령령으로 정한다(재정비법 제31조제2항). 사업시행자는 임대주택을 건설교통부장관, 시·도지사, 주택공사 또는 지방공사에게 공급하여야 한다. 이 경우 임대주택의 공급가격은 당해 임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 건설교통부장관이 고시하는 금액으로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다(재정비법 제31조제3항).
※재정비법 시행령
제34조 (임대주택의 건설비율 등) ①법 제31조제1항 전단에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2006.10.27>
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 경우 : 동 사업으로 증가되는 용적률의 50퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율. 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 25퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율을 말한다.
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시환경정비사업, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 및 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업의 경우 : 다음 각 목에 해당하는 비율을 합한 비율
가. 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증가된 용적률(재정비촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성비율에 따라 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분·산정한 뒤, 재정비촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 용도의 용적률에서 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말한다)의 50퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율
나. 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 외의 용도의 증가된 용적률(재정비촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성비율에 따라 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분·산정한 뒤, 재정비촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률에서 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말한다)의 75퍼센트 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율. 이 경우 기반시설(법 제11조제3항에 따라 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설을 제외한다)의 설치를 위한 비용분담을 고려하여야 한다.
3. 제1호 및 제2호에 불구하고 제12조제3항에 따라 2개 이상의 지역을 하나의 재정비촉진구역으로 지정하고 주민을 이전하여야 하는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 : 제1호 및 제2호에 따른 비율의 3분의 1의 범위 안에서 이전되는 주민의 수를 감안하여 시·도의 조례가 정하는 비율
②법 제31조제2항에 따른 건설되는 임대주택 중 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택의 비율은 40퍼센트 이하의 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율을 말한다.
※서울시 조례
제21조 (임대주택의 건설비율 등) ①영 제34조제1항제1호의 규정에 따라 “시·도의 조례가 정하는 비율”은 50퍼센트 이상을 말한다.
②영 제34조제1항제2호가목의 규정에 따라 “시·도의 조례가 정하는 비율”은 50퍼센트 이상을 말한다.
③영 제34조제1항제2호나목에서 “시·도의 조례가 정하는 비율”이라 함은 다음 각 호에 의하여 산출된 비율을 말한다.
1. 재정비촉진계획에 의하여 설치하는 기반시설 부지 면적(이하 “계획 기반시설 부지면적”이라 한다. 이 경우 계획 기반시설 부지면적은 법 제11조제3항에 따라 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설을 제외한 부지면적을 말한다)이 재정비촉진지구 지정 당시 재정비촉진구역내 국가 및 지방자치단체 소유의 기반시설 부지 면적(이하 “기존 기반시설 부지면적”이라 한다)보다 많은 경우 주택이외의 용도로 증가된 용적률에 따른 임대주택의 건설은 하지 아니한다.
2. 계획 기반시설 부지면적이 기존 기반시설 부지면적보다 적은 경우 주택이외의 용도로 증가된 용적률에 따른 임대주택의 건설비율은 다음 산식에 의하여 산출된 비율을 말한다. 임대주택의 건립비율=25퍼센트×(기존 기반시설 부지면적-계획 기반시설 부지면적)÷기존 기반시설 부지면적
④영 제34조제1항제3호에서 “시·도의 조례가 정하는 비율”이라 함은 다음 각 호에 규정에 의하여 산출된 비율을 말한다.
1. 이전되는 주민의 수(세입자 세대수를 포함하여 재정비촉진계획으로 감소되는 세대수를 말한다)가 이전대상지역 주민의 수에서 차지하는 비율(이하 “이전주민비율”이라 한다)이 10퍼센트 이상인 경우에는 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 산출된 비율의 1/3 이상
2. 이전주민비율이 10퍼센트 미만인 경우에는 다음 산식에 의하여 산출된 비율 이상 임대주택의 건립비율=제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 산출된 비율×[1-(이전주민비율÷15퍼센트)]
⑤영 제34조제2항에서 “시·도의 조례가 정하는 비율”은 40퍼센트 이하를 말한다.
② 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정
재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 국토계획법상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 본다. 건설교통부장관은 재정비촉진지구의 지정이 예상되는 지역이 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역인 경우에는 허가구역으로 지정할 수 있다. 재정비법에 따라 허가구역으로 지정되는 경우 20제곱미터 이상의 토지거래에 대하여 허가를 받아야 한다(재정비법 제32조).
